La SCI comme moyen de préparer la transmission

Beaucoup d’entreprises utilisent aujourd’hui la structure juridique de la Société Civile Immobilière (SCI) afin de ne pas intégrer les biens immobiliers dans le patrimoine de l’entreprise.

1. Le schéma d’utilisation courant de la SCI

Le montage

La SCI est utilisée afin de dissocier les locaux nécessaires à l’activité de l’entreprise du patrimoine même de l’entreprise. Ainsi, c’est la SCI (entité juridique distincte) qui est propriétaire desdits immeubles et non l’entreprise commerciale.

L’entreprise commerciale occupe l’immeuble pour les besoins de son activité et verse en contrepartie un loyer à la SCI. Le loyer versé par l’entreprise doit correspondre à la valeur locative normale de l’immeuble. Elle  ne doit donc être ni sous-évalué, ni surévalué (sinon risque d’être qualifié d’acte anormal de gestion).

La SCI peut être constituée par les mêmes associés que ceux de la société commerciale ou bien par d’autres. Ce peut être des personnes physiques ou des personnes morales.

Caractéristiques principales du montage 

• SCI : Propriété et gestion des immeubles.
• Société Commerciale (SARL, SA, SAS…) : Exploitation de la partie commerciale.

Le traitement

• Le loyer versé par l’entreprise constitue une charge et elle est déductible de l’IS.
• Au sein de la SCI, les associés sont directement imposés sur la part des bénéfices qui leur incombe. Et ce en proportion de leur détention du capital. La SCI est donc transparente et les associés sont ainsi imposés directement au titre des revenus fonciers à l’IR. Il est cependant possible d’opter pour l’assujettissement à l’IS au niveau de la SCI.
• Les bénéfices de la SCI sont constitués des loyers perçus. Pourront être déduits les charges et les éventuels intérêts d’emprunts. Toutefois les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles. A moins que la SCI n’opte pour une imposition à l’IS.

2. Les avantages

Alléger le bilan de l’entreprise lors de la cession

Lorsque les immeubles nécessaires à l’exploitation sont détenus directement par l’entreprise, ils représentent souvent un poste très lourd à l’actif du bilan. Lors de la cession de l’entreprise, ils sont inclus dans l’évaluation de celle-ci et gonflent ainsi le prix de cession du fait de leur importance.

Mais en dehors de certaines activités spécifiques comme l’hôtellerie par exemple, les immeubles ne constituent pas en soi un outil de production. Le repreneur n’est pas nécessairement intéressé par l’acquisition de ce type d’actifs dans l’immédiat. De plus, lorsque les immeubles sont vendus dans le cadre de la cession globale de l’entreprise, ils risquent de ne pas être évalués à leur juste valeur. Et ce car ils sont cédés avec la masse des autres actifs.

Ces inconvénients mettent en lumière l’intérêt de recourir à la SCI. Elle permet de ne pas intégrer les immeubles au bilan de l’entreprise. L’entreprise devient ainsi plus facilement cessible sans le poids des actifs immobiliers . En effet la valeur de cession ne pourra être que mieux déterminée sans les immeubles. Et les immeubles, séparément, seront mieux valorisés.

Un revenu pour l’avenir

Si le repreneur est intéressé et si le cédant souhaite aussi se défaire de la propriété de l’immeuble, la cession des immeubles peut avoir lieu via la cession des parts de la SCI ou la cession de l’immeuble directement.

Toutefois, ce montage peut aussi être le moyen de se constituer une source de revenus pour le futur. En effet le cédant peut décider de garder la propriété de l’immeuble via la SCI avec les autres associés. Et il peut décider de continuer de louer les locaux à l’entreprise cédée. Ainsi c’est le moyen de se constituer une source de revenus réguliers pour le futur. C’est un aspect pertinent pour le cédant qui désirerait s’aménager une rente complémentaire une fois sa retraite prise.

Quels sont les principaux avantages de cette formule ? 

La scission du patrimoine immobilier présente plusieurs avantages. Elle permet tout d’abord de faciliter la transmission de l’entreprise. Souvent le coût de l’immobilier représente un frein indéniable pour un repreneur. Sauf  le cas où l’activité repose sur cet immobilier, comme l’exploitation d’un hôtel ou d’une maison de retraite par exemple. D’une manière générale, lorsqu’un immeuble est inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise, l’investissement est beaucoup plus lourd. Cela peut poser un problème de rentabilité de l’opération de reprise.

Un meilleur allotissement des enfants

Autre avantage. Cette formule, dans le cas d’une transmission familiale, permet un meilleur allotissement des enfants. Ceux qui ne sont pas intéressés par l’entreprise peuvent recevoir des parts de SCI et ainsi percevoir des loyers provenant de la société commerciale reprise et exploitée par d’autres héritiers. De ce fait, ils ne se sentent pas lésés. Rappelons à cette occasion qu’il est possible de donner tous les 15 ans à ses enfants, jusqu’à 100 000 € sans avoir à payer de droits de donation (200 000 € s’il s’agit d’une donation conjointe des deux parents).

3. Le fonctionnement de la SCI