Décoder le bail commercial

> Un engagement ferme
Contrat immobilier technique, le bail commercial est soumis à un statut particulier. Sa durée initiale obligatoire est de 9 ans, mais le locataire peut le résilier tous les 3 ans. Le loyer est fixé librement, en fonction des caractéristiques essentielles du local. Sa révision est possible tous les 3 ans, dans les limites de la variation de l’indice du coût de la construction. A l’expiration des 9 ans, le renouvellement du bail est prévu. A défaut, le bailleur versera une “indemnité d’éviction” qui peut atteindre un montant dissuasif.

> Avis d’expert
Marie-Odile Vaissié, avocate responsable du département immobilier au Cabinet Lefèvre et Pelletier associés

“Avant la reprise de l’entreprise, il faut identifier les contraintes du bail. Faire la connaissance personnelle du bailleur est indispensable. Sinon, les rapports avant ou après la reprise peuvent rapidement se tendre. Pour les charges, les règles du Code civil et du contrat s’appliquent. Le bailleur peut transférer les charges financières de la copropriété au locataire de même que les impôts et les primes d’assurances. Rester vigilant. On n’a dans le contrat que ce que l’on y a mis !.”

> Anticiper l’évaluation des charges
Le repreneur doit fermement négocier la répartition des charges, au vu du silence de la loi. Les charges relevant du locataire comprennent les taxes de voirie, d’enlèvement des ordures ménagères, les dépenses de consommation courante, les taxes afférentes à l’exploitation, les frais notariés et les charges de copropriété. Le propriétaire, lui, supporte l’impôt foncier, l’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France. Et les charges de conservation et d’administration des parties communes.

> Avis d’expert
Sandrine Cahn, avocate spécialiste des baux commerciaux, du cabinet Kahn et associés

La résiliation du contrat n’est pas automatique. Toutefois, souvent des clauses résolutoires peuvent le permettre, notamment pour cessation de l’exploitation, insalubrité de l’immeuble, ou reprise par le bailleur aux fins d’habitation. Le locataire donnera congé par acte extra-judiciaire, par le biais d’un huissier et six mois à l’avance : une simple lettre recommandée avec accusé de réception est inopérante