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Acquisition de l'immobilier

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Acquisition de l'immobilier par MARC, Internaute :

Bonjour,

Lors de l'acquisition d'une entreprise possédant un immobilier important (50 % de la valeur de transaction) mais fortement amorti, je souhaite financer l'acquisition de l'immobilier par un pret hypothécaire sur 12 à 15 ans séparé de celui classique du LBO sur 7 ans. 

J'ai retaité la valeur de l'exploitation par le loyer qui correspondrait à une location et la valeur totale demandée par le cédant semble correspondre à la somme immob + 4 REX + TRESO excédentaire. pour cela, il me faut envisager la création d'une SCI filiale de la société d'exploitation qui serait capitalisée par un apport en actif (terrain + immeuble). 

Puis-je déclaré l'apport d'actif à sa VNC afin d'éviter de payer des impots sur la plus value ? après cette création de SCI Fille (immédiatement consécutive à la cession), pensez vous possible d'emprunter 4 ou 5 fois la valeur nette comptable, déclarée dans l'apport, auprès des établissements bancaires pour financer l'acquisition au moment de cette même acquisition de l'entreprise. Le but est d'essayer d'échapper à la cession de l'immobilier en formalisant une plus value immobilier qui plomberait le montage financier du dossier et le rendrait impossible. 

Merci pour votre réponse.


Réponse de Mme Carine GENDREAU, Expert-Comptable :

Bonjour,

Pour moi il existe un risque fiscal significatif de faire un apport d'un bien immobilier à sa valeur nette comptable si celle-ci est très inférieure au marché. 
Dans les cas de reprise, en général c'est au édant de supporter le coût d'imposition de sa plus value (IS au taux normal) et cela fait partie des négociations sur le prix.