Lors des opérations de reprise-transmission, quand l’immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise cible, il peut peser très lourd sur la valorisation. En pareil cas, le repreneur a souvent du mal à réunir les fonds nécessaires pour boucler son plan de financement et envisager un remboursement classique sur 7 ans. Certains candidats utilisent alors la SCI (société civile immobilière), très à la mode ces dernières années, pour sortir l’immobilier de la structure d’exploitation. Concrètement, ils créent une SCI qui va se porter acquéreur des murs en souscrivant un crédit bancaire long terme (minimum sur 15 ans) à taux fixe. Celle-ci va consentir une location à la société commerciale dans le cadre de laquelle l’activité est exercée et assurer la gestion du bien.

> Des avantages et des inconvénients
Principal inconvénient : ce montage juridique entraîne une taxation de la plus value résultant de la cession et des droits notariés conséquents. D’un autre côté, les avantages sont nombreux. En effet, séparer dans deux structures distinctes, les locaux professionnels d’un côté et l’activité commerciale de l’autre, permet d’éviter que les risques liés à l’activité affectent la propriété de l’immeuble en cas de dépôt de bilan. C’est aussi l’opportunité pour le repreneur de se constituer un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d’exploitation puisque les loyers versés par cette dernière servent à rembourser les crédits d’achats. Loger l’immobilier dans une SCI est un enfin un moyen de faciliter la cession future de l’entreprise ou la répartition successorale dans le cas d’une transmission familiale.

> Avis d’expert : Michel Bühl, ancien avocat, auteur d’un ouvrage sur la SCI
« La SCI n’est pas le seul mécanisme juridique permettant d’organiser l’acquisition et la gestion collective d’un bien – il existe également l’indivision et la copropriété – mais c’est le plus souple et le plus pratique. S’il faut au moins deux associés pour créer une telle structure, aucun montant minimum n’est fixé pour le capital social, lequel est constitué par les apports, soit en numéraire, soit en nature, faits par les associés. Les modalités de fonctionnement de la société, quant à elles, sont définies dans les statuts ».

> Avis d’expert : Mabrouk Sassi, avocat spécialisé en droit des affaires, fondateur du cabinet Sassi
« Il convient d’être vigilant sur un point : la valeur locative des locaux doit impérativement être conforme aux prix du marché, sans quoi le repreneur aura maille à partir avec le fisc. Il n’est donc pas possible de fixer le montent du loyer en se basant sur les nécessités de remboursement de l’emprunt et sur la fiscalité ».