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Le cédant doit-il isoler son immobilier ?

Par Cyril ANDRÉ

publié le jeudi 22 décembre 2016

Les notaires sont souvent les premiers à le dire, dans le cadre d’une transmission d’entreprise une attention toute particulière se doit d’être portée à l’immobilier. Comme le souligne le rapport sur le financement de la transmission des PME, remis en décembre 2016 au gouvernement,  il est conseillé de sortir cet actif suffisamment en amont de la transaction pour le placer, par exemple, de manière isolée dans une structure de type SCI. « Cette exclusion permet d’abaisser la valorisation de la cible et constitue donc un allègement de la dette d’acquisition supportée par l’exploitation de la société cible », peut-on lire dans ce rapport.

Le cédant doit bien avoir à l’esprit que dans de nombreux cas, le repreneur ne souhaite pas acheter les locaux existant, du moins dans un premier temps.

En effet, acheter l’immobilier renforce mécaniquement la lourdeur de l’opération de transmission et sans cet aspect immobilier, le plan de financement sera indéniablement plus facile à monter. Par ailleurs, dans l’hypothèse d’un développement conséquent de l’activité ou, au contraire, d’une contraction de cette dernière, il sera plus facile pour le repreneur de changer de locaux s’il est locataire plutôt que propriétaire.

Liberté de céder ou de louer

Soulignons par ailleurs, que pour le cédant, le fait d’isoler son immobilier professionnel lui permet la liberté de le céder quand il le souhaite ou bien de le louer, selon ses choix et priorité d’ordre patrimoniaux.

« Dans ces cas, l’analyse du crédit d’acquisition de la société d’exploitation se concentrera sur la capacité de la structure à rembourser sa dette, mais la valorisation du bien immobilier entrera en ligne de compte dans l’étude du dossier dans le cadre d’une approche globale de l’opération », précise le rapport sur le financement de la transmission des PME.

Il faut toutefois noter, que pour le prêteur, en l’occurrence l’établissement bancaire, l’immobilier possédé par l’entreprise peut constituer un amortisseur de risque ainsi qu’un gage d’indépendance. En tout état de cause, cette opération de sortie de l’immobilier doit être bien anticipée.

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